미국에 집사기 - 처음으로 집사는 경우(First Home Buyer) 주의사항

코로나 이후부터 계속 부동산 시장을 예의주시하면서 집을 구매하러 알아보고 다녔다. 그 사이에 부동산 중개업자와 모기지 대출을 해주는 Loan Specialist도 알아보고 괜찮은 사람들이다 싶어 집 사는걸 좀 맡겼다. 대만계 미국인들인데, 무엇보다 무리하지 않는 선에서 대출을 받을 수 있도록 설득한다는 점과 같은 동네에서도 어디가 좋은 지역이고 나쁜지역인지 누구보다 빠르게 알려줄 수 있어서 좋았다. 한편으로는 계속 대출을 위해서 접촉을 하면서 집은 계속 알아보고 있었다. 결정적으로 내 신용점수 (Credit Score)가 나오지 않아서 좀 전전긍긍했다. 아직 영주권을 받은지 얼마 되지 않았고 거기에 맞춰 소셜넘버가 나오다보니 자연스럽게 신용카드 발급이 늦어졌고 신용점수가 나오기까지 시간이 걸린 것이다. 결국 저번달에 신용점수가 나오면서 본격적으로 매물을 알아 볼 수 있게됐다. 신용점수는 아직 뭐가 없어서 그런지 와이프보다 다행히 높게 나왔다. 

이렇게 두사람의 신용점수와 소득을 토대로 최대 대출금액과 이자율을 알려주는데 요즘은 미국역사상 최저금리 시대라 확실히 이율은 낮게 나왔는데 문제는 최대 대출금액이었다. 예를 들어, 요즘 LA와 오랜지카운티의 Single Family Home 가격은 기본이 60만불부터 시작을 한다. 간혹 60만불이 안되는 집이 나와도 금방 경쟁이 붙어 웃돈을 얹어줘야하는데 이러면 60만불이 또 금방 넘어간다. 요즘 최저금리라서 더더욱 경쟁이 심하고 그렇다보니 Seller Market이 되다보니 바이어 입장에서 그렇게 만만치가 않다. 그렇지 않은 집이라면 분명 위치가 좋지 않거나 어딘가에 하자가 있는 집인 경우가 많다. 게다가 필자는 현재 Rent로 살고 있어서 Rent가 끝날 시기가 가까워져서 맞춰서 이사를 하려다 보니 다소 서두르게 됐다. 실제로 집에 가보지도 않고 Realtor가 페이스타임으로 집을 보여주고 Offer를 넣으려고 했는데, 이는 정말 잘못된 행동이라는 걸 이번에 알게 됐다. 그래서 첫 집을 구매하는 바이어로서 주의해야할 몇가지 사항을 적어보고자 한다.

1. 신용관리

거래가 완전히 이뤄지고 모든게 마무리되기 전까지 신용관리는 필수이다. 물론 거래가 다 끝나고 나서도 신용관리를 잘 하면 미국에서는 유리한 점들이 많다. 3년마다 한번씩 하는 자동차 리스나 기타 다른 융자를 받을 때도 유리하기 때문에 잘 관리해놓는게 좋다. 항상 크레딧카드의 사용은 전체한도의 30% 미만으로 유지 하는 것이 좋다. 융자를 받기전에 다달이 내는 자동차 페이먼트가 늘어난다든지 자동차를 새로 장만하는 등의 행동은 삼가는게 좋다. 바로 융자 가능 금액에 영향을 줄 수 있다. 그리고 당연히 여러 Payment들의 납부가 지연되지 않도록 관리하는게 중요하다. 이건 생활화 되어 있어야 앞으로 편하다.

2. 현금보유

당연히 다운페이할 현금은 가지고 있어야 하는데 융자를 받는 과정에서 Loan Specialist가 은행 잔고 증명을 요구할 수 있다. 은행계좌에 다운페이를 포함한 아래의 금액에 해당하는 현금을 보유하고 있는게 좋다.

• Downpayment
• + Closing Cost (집 구매 비용: 집 가격의 약 1.5-3%, Inspection을 위한 비용과, Escrow비용 등이 포함된다.)
• + Reserve (비상 자금: 은행에서 요구 안할때도 있고 많으면 6-12개월까지의 집 페이먼트에 해당하는 여유자금을 보여주어야 할 때도 있다.)

은행에서는 2달의 평균 잔고를 보기 때문에, 집을 사기 위한 돈이 2달동안 은행/보험 등의 개인구좌에 있었다는 것을 보여 줄 수 있어야 한다. 만약 자산이 여기 저기 흩어져 있다면, 미리 한 곳으로 모아 정리를 해 놓는 것도 집을 사기 위해 필요한 준비가 될 수 있다. 하지만 준비가 안 되었더라도 실제로 돈만 있으면 여러가지 해결 방안들이 없는 것은 아니지만 서류 작업이 좀 복잡해 질 수 있다.

3. 부동산 중개인

미국은 집을 살때도 사람에 많이 의존하는 것 같다. 좋은 집을 사기위해서는 좋은 부동산 중개인을 만나야하는 것은 정설이다. 중개인은 무조건 한사람에게 의존하는 것보다 2-3명을 비교해보면서 어떤 중개인이 좀 더 제대로 바이어를 위해 일할 수 있는지 보는것이 중요하다. 아무래도 큰 자산을 투자하는 일이기 때문에 경력이 오래됐거나 주변의 지인 중에 오랫동안 같이 일해온 리얼터가 있다면 소개를 받는 것도 좋다. 일은 같이 해보면 금방 알 수 있을 것이다. 연락에 반응이 빠르고 객관적이고 정확한 정보를 제공하며 아닌건 아니라고 단호히 말할 수 있는 리얼터가 좋다. 집을 알아보는 과정에서 리스팅 된 매물이 주변 집들의 시세에 비해 적정한 가격인지 집 상태나 주변 동네의 분위기가 어떤지는 부동산 중개인이 알아봐 준다면 바이어 입장에서는 당연히 편할 수 밖에 없다.

4. 오퍼작성

맘에 드는 매물을 리얼터와 같이 검토하고 찾았다면 오퍼를 쓰는 작업을 해야한다. 오퍼 서류 자체는 리얼터가 작성해 주는데 최종 싸인은 구매자가 하게 되어 있다. 오퍼서류 안에는 구입하려는 하우스의 주소, 제시할 금액, 거기에 따른 디파짓 금액 (보통 집값의 1.5%에서 3%로 이 디파짓은 후에 다운페이로 들어간다.) 등이 들어가 있다. 이 서류를 꼼꼼하게 잘 살펴봐야 하고 그 다음으로 중요한 것이 바로 레터(Letter)이다. 셀러는 경우에 따라서는 수많은 오퍼를 받게 된다. 특히 이런 셀러마켓(셀러에게 유리하게 작용하는, 사려는 바이어가 훨씬 많은)에서는 굳이 가격이 아니더라도 셀러의 마음을 움직이게 할 수 있는 레터가 필요하다.

오퍼레터 샘플 ( 이미지 출처 : 구글)

이런 방식의 접근은 한국에서는 보지 못한 거라 신선하기도 하고 셀러 입장에서는 좋은 편지를 받으면 참 기분이 좋겠구나 하는 생각이 든다. 

5. 에스크로(Escrow)

본격적으로 오퍼가 수락되면 에스크로에 들어가는데 에스크로는 구매자와 판매자 사이에서 사기나 도주같은 걸 방지하기 위한 중간장치라 보면 된다. 보통 한달에서 한달반 정도 시간이 걸리는데, 그 사이에 구매자는 디파짓에 해당하는 금액을 넣어야 한다. 이 돈은 추후에 Contingency기간에 취소하면 다시 돌려받지만, 그 기간이 지나면 취소해도 돌려받지 못하는 경우가 생기니 주의해야한다. 또한 디파짓을 빼서 금방 다른곳에 넣어야 하는데, Escrow에 들어간 돈을 찾는데 시간이 많이 걸려서 난감한 경우도 생길 수 있다고 하니 주의해야한다. 

다음엔 본격적으로 집을 구매할 때 밟게 되는 절차이자 구매자의 권리인 Contingency에 대해 알아보도록 하겠다.