미국에 집사기 - 미국에서 집 구매하기

이미지 출처 : 픽사베이 

아직 좀 이른감이 없지 않아 있지만 부부가 둘이 어느정도 고정된 수입이 있는 경우, 제일 먼저 정리하고 싶은것이 렌트생활이 아닐까 싶다. 물론 그것에 연연하지 않고 렌트만으로 사는 미국사람들이 부지기수지만 특히 한국사람, 아시아사람들의 경우에는 내집장만이 인생에 있어서 큰 목표이자 당연히 해야하는 과제로 인식되는 경향이 강하다. 그래서 아시아계의 부동산 업자들이 상대적으로 상당히 많은 이유가 거기에 있다고들 한다.

막연하게 집을 사보고자 마음은 먹었지만 어디서부터 무엇을 해야할지 모르기때문에 많이 물어보고 시행착오도 많이 겪어야 했다. 간단하게나마 내가 겪은 것들과 알게된 것들을 캐쥬얼하게 여기에 기록해, 어려워하는 사람이 봐도 이해가 되기 쉽게 한번 해보려고 한다.

가장 먼저해야 할 일은 뭘까

일반적으로 가장 먼저 하게 되는 일은 흔히들 'zilowing' 한다고 표현하는 Listing에 올라와있는 집들을 살펴보는 일이다. 이런 집들을 볼 수 있는 사이트는 여러군데가 있는데, 대표적으로 Zilow, Realtor, Trulia 같은 곳들이다. 어느정도 직장이나 학교 등에 따라서 살 지역 혹은 살고 싶은 지역이 정해지면 가장먼저 집을 살펴보게 된다. 하지만 이런 일들에 빠삭한 전문가들은 대부분 집말고 먼저 자신이 받을 수 있는 융자의 한도를 알아보라고 조언한다. 아무리 좋은 집을 시간들여서 본들 내 융자의 최대 한계안에서 그 집을 살 수 없다면 아무 소용이 없기 때문이다. 따라서 먼저 융자 전문가에게 컨택하는 것이 순서상 빠르고 정확하다고 본다. 

융자전문가들에게 문의하면 돌아오는 것은 내 수입에 대한 질문과 빚 혹은 크레딧 점수에 대한 질문이다. 대게 융자의 한도는 세금을 제하기 전 내 연봉의 5배로 보면 된다고들 한다. 예를들어 내 연봉이 5만불이라고 하면 내 최대 융자가능액은 그것의 5배인 25만불 언저리가 될 가능성이 높다고 보면 된다. 물론 사람마다, 은행마다 차이가 상이하기 때문에 잘 알아봐야겠지만 말이다. 그렇게 내 연봉을 증명할 수 있는 서류와 크레딧 조회, 은행거래내역 등을 확인하고 나면 대충의 융자 가능금액이 나오는데, 그럼 그때부터는 본격적으로 집을 알아보게 되는 것이다.

Zilow같은 사이트를 잘 활용하자 (Monthly Payment를 파악해야 한다.)

https://www.zillow.com/

https://www.zillow.com/captchaPerimeterX/?url=%2f&uuid=1f4cd730-cb16-11ea-829d-f797c6e39094&vid=

Zilow를 들어가서 집들을 보다보면 크게 3가지 유형의 집들이 있는것을 알 수 있다.

1. 콘도미니엄 : 유닛으로 나뉘고 한국기준으로 아파트로 보면 된다.

2. 타운하우스 (타운홈) : 독채로 되어 있고 보통 1층에 차고를 두고 2~3층으로 이루어져 있다. 보통 여러개의 같은 건물을 한 회사가 건설하고 집들이 대부분 붙어있다.

타운하우스 (이미지 출처 : 구글)

 

3. 싱글패밀리 하우스 : 말그래도 하나의 집을 한가족이 통째로 쓰는 개념이다. 

싱글패밀리 홈 (이미지 출처 : 픽사베이)

본인의 상황에 맞게 정하겠지만 분명 장, 단점이 존재한다. 비용 즉, 금액을 기준으로 생각해보자. 첫째 콘도미니엄과 두번째 타운하우스는 조금씩 다르지만 분명 비용적인 측면에서 비슷하다. 일단 싱글패밀리홈에 비해서 가격이 상대적으로 저렴하다. 유닛으로 나뉘어져 있어서 아무래도 앞뜰과 뒷마당이 없거나 있더라도 많이 협소한 편이다. 그리고 한 회사가 한번에 대단위로 지어서 다른유닛들과 헬스장이나 수영장 등을 공유해서 사용할 수 있다. 그 때문에라도 HOA(Home Owner Association) Fee가 붙는다. 없는 곳도 있지만 적게는 한달에 100불 이내부터 많게는 500불도 넘게 붙는 경우가 있다. 타운하우스가 조금 저렴하다는 이유로 골르면 물론 전체 가격에 비례하는 택스는 적게 내겠지만 HOA비용이 붙기 때문에 결국 한달에 내는 비용은 싱글패밀리 홈과 별반 다르지 않는 경우가 많다. 물론 상대적으로 덜 오래된 집들이 많긴 하지만 말이다.

싱글패밀리 홈은 말그대로 앞, 뒤 정원 공간을 포함하고 차고를 가지고 있는 단독주택의 개념이다. 어떤 집은 수영장도 딸려있는 집도 있어서 말 그대로 나만의 공간에 나만의 집을 마련하고자 할 때 좋다. 콘도나 타운하우스보다 가격은 아무래도 더 나가기 때문에 택스를 상대적으로 더 내야하지만 HOA비용이 없다. 단, 미국은 오래된 싱글패밀리 하우스들이 많아서 집안에 뭔가가 고장나는 경우 다 본인이 스스로 고쳐야하는 번거로움이있다. 게다가 앞, 뒤 정원은 제대로 관리하지 않고 방치하면 보기 싫어지기 마련인데 이런 관리 비용도 무시하지 못하게 된다. 

Zilow나 Realtor같은 사이트를 보면 본인의 Monthly payment를 계산하는 계산기가 있는데 본인이 얼마의 Downpay를 할 수 있는지와 이자율 같은 것들을 넣어보면 한달에 얼마를 내야하는지가 계산돼서 나오기 때문에 적극적으로 활용해보는 것이 좋다.

정리하면 , 모기지회사와 상의해야겠지만 기본적으로 30년짜리 대출이라고 했을때 내야하는 월 금액은 원금과 이자 + 20% 미만으로 다운페이할 경우 내야하는 보험료(20%이상 다운페이하는 경우에는 없음) + 재산세 (한번에 내도 되고 다달이 쪼개서 내도 된다, 택스는 지역마다 상이하므로 알아봐야한다) + HOA (콘도, 타운홈의 경우에 있음) 가 된다.

부동산 중개인과 모기지 회사

결국 가장 중요한 것은 나에게 융자를 해 줄 모기지 회사와 좋은 매물을 알아봐 줄 부동산 중개인이다. 본인이 원하는 지역에 원하는 매물이 정말 저렴하게 나왔다면 이 두사람의 역할이 가장 중요하다. 한국은 사는 사람도 중개수수료를 내지만 미국은 파는사람이 모두 중개수수료를 내야하기 때문에 나의 의견을 대신하고 나를 보호해줄 중개인을 잘 만나는게 중요하다. 모기지 회사는 어떤 렌더를 통해 나에게 돈을 빌려줄 수 있냐를 좌지우지 하므로 역시 중요하다 할 수 있다. 미국에 오랫동안 자리잡고 사시는 분들은 이미 수차례 대대로 거래해 온 중개인 혹은 론 브로커들이 있기 마련이기 때문에 한 번 자문을 구하는 것도 나쁘지 않다. 

집을 구매하는 것은 정말 큰 결정이고 또 어려운 일임에는 틀림없다. 여러군데를 알아보고 둘러보고 또 이런저런 전략을 같이 상의할 전문가들이 있는것이 중요하다. 필자도 벌써 관심있는 지역에는 답사를 다녀오고 3~4군데가 넘는 모기지회사와 은행에 상담을 받는 등 노력을 하고 있는데 아직도 갈길이 먼 기분이다. 최근 코로나 사태로 인해 부동산 경기가 어디로 튈지 모르는 상황이긴 하지만 아무렴 어떠냐 싶긴하다. 어차피 한번 사면 오래 살 생각이 있기 때문이다. 추가로 더 업데이트가 있으면 올리도록 하고 이만 글을 마치겠다.